Articolo uscito sulla newsletter “Osservatorio sulla Capitale”
Immobili obsoleti o spesso da riqualificare, difficoltà di assorbimento dello stock disponibile e aumento dei tempi medi di commercializzazione. A Roma il mercato immobiliare degli uffici e dei centri direzionali è ormai un continuo segno meno, con tendenza al peggioramento. E non fa distinzione se si parla di affitti o di compravendite. La Capitale sembra non tenere il passo con le altre grandi città europee e così, nonostante operazioni importanti, come ad esempio il nuovo centro direzionale di BNP Paribas nei pressi della stazione Tiburtina, il mercato immobiliare rimane caratterizzato da un trend negativo, che limita notevolmente investitori e end-users.
Ma non serve andare lontano per fare un confronto. Basta dare una rapida occhiata a Milano, che sta vivendo una stagione di sviluppo e trasformazione anche grazie alla grande spinta dell’Expo 2015, per capire che Roma è ferma. E neanche la valutazione di possibili trasformazioni e riconversione degli immobili direzionali sfitti, finalizzata sempre più verso il segmento alberghiero e retail, che nella Capitale rappresenta un nuovo posizionamento per diversi manufatti, è d’aiuto per rivedere i dati in positivo.
“Guardando ai mercati della città di Roma e Milano, dove si concentra circa il 15% del mercato nazionale, gli immobili a destinazione terziaria (che in catasto sono censiti nelle categorie A10 e D5) negli ultimi cinque anni hanno subito una flessione dei prezzi”, spiega all’Osservatorio sulla Capitale Gianni Guerrieri, il direttore dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. A Roma il calo è stato più accentuato, a Milano i valori immobiliari possono dirsi sostanzialmente stabili. “L’Expo ha sicuramente giocato un ruolo importante e lo dimostrano i volumi di compravendita immobiliari rilevati nella città di Milano, in crescita già nel 2014 e poi anche nel 2015 e nel 2016. Di contro – conclude Guerrieri – a Roma solo nel 2015 le compravendite di uffici hanno ripreso a crescere dopo i tassi negativi degli anni precedenti. Si tratta comunque di volumi ancora lontani dai picchi raggiunti nel 2006: a Roma gli uffici compravenduti nel 2016 sono quasi il 40% di quelli del 2006, a Milano circa il 60%”.
Affitti in calo del 31 per cento per la caduta delle attività
Stessa sorte per gli affitti. A Roma tra il 2009 e il 2016 sono calati del 31,1%, a Milano molto meno, solo dell’11,6%.
“Il settore uffici ha risentito fortemente della crisi economica negli anni passati”, spiega Andrea Saporetti, dell’Ufficio studi di Solo Affitti. “A causa della chiusura di svariate attività, il tasso di occupazione degli uffici si è ridotto drasticamente e la disponibilità di uffici in locazione è aumentata molto, riducendo le quotazioni in modo generalizzato. Milano, così come nel settore abitativo, anche per gli uffici ha fatto da apripista ai trend di mercato, anticipando una rapida discesa di canoni di locazione e precorrendo la risalita delle quotazioni, che nel capoluogo meneghino già da tre anni si sta facendo sentire”.
In questo, è ancora l’effetto Expo e la dinamicità del mercato del capoluogo lombardo ad aver fatto da traino.
“In questo modo, Milano ha riassorbito una buona parte del calo dei canoni di locazione che si erano cumulati dal 2009 al 2013, con una perdita ad oggi di poco più di un centinaio di euro complessivamente, rispetto al 2009”, continua Saporetti.
E nella Capitale? Il calo dei canoni di affitto é stato più lento e graduale, anche se più duraturo. “Il 2016 è stato il primo anno di leggera risalita”, spiega Saporetti. “Le quotazioni sono scese a Roma in maniera più consistente rispetto a Milano nell’arco temporale considerato: visto che la ripresa dei valori è ancora solamente accennata, la diminuzione dei prezzi degli affitti degli uffici ad oggi pesa per circa il 30% del valore delle quotazioni di partenza; in valore assoluto, il calo dal 2009 ad oggi è mediamente di circa 250 euro”.
Complessivamente, a Roma, per uffici di oltre tre vani, le quotazioni medie continuano a rimanere al di sopra dei 900 euro nelle zone di maggior interesse commerciale.
