Per accendere un mutuo, sempre più romani si rivolgono ai mediatori creditizi, circa mille in città, figure professionali che aiutano l’aspirante compratore a scegliere la formula creditizia più adatta al suo profilo. Una professione assediata dagli irregolari: per diventare mediatore occorre invece superare un esame presso l’OAM, organismo degli agenti e mediatori sottoposto alla vigilanza di Banca d’Italia, per poi affiliarsi a una delle società esistenti sul mercato.
“La scelta di una certa formula, principalmente tasso fisso o variabile, non dipende più solamente dal peso della busta paga, ma piuttosto dal profilo della persona, dalle sue decisioni di acquisto da qui a cinque anni”, spiega Maurizio Montesi, relationship manager di Auxilia Finance. “Consiglierei sicuramente un prodotto a tasso variabile – prosegue – a un acquirente che in pochi anni rivenderà la propria casa per acquistarne un’altra”.
Secondo Montesi, oggi il profilo di chi acquista è meno rigido di quello delle passate generazioni: c’è chi intende effettuare semplicemente un investimento per pochi anni, oppure chi è disposto a spostarsi in un altro quartiere perché vuole migliorare la propria qualità della vita. Se i nostri padri vivevano oltre vent’anni in un unico posto, oggi un uomo di quarant’anni, in media, ha già cambiato due case.
Di fronte a questo tipo di acquirente l’orientamento è risparmiare sulla rata mensile per poter reinvestire a breve termine il piccolo capitale accumulato. Infatti la rata a tasso variabile è più bassa di quella a tasso fisso, come pure la quota capitale da restituire.
Almeno a Roma, tuttavia, una spiccata preferenza viene accordata ai mutui a tasso fisso. Un controsenso?
“Da gennaio ad oggi – conferma Montesi – solo una percentuale molto bassa dei miei clienti ha scelto il variabile. Il motivo è che il tasso europeo di riferimento, l’Euribor, è attualmente molto basso, con un tasso finale tan di media tra l’1 e il 1,60%. Negli ultimi mesi del 2016 e nel primo semestre 2017, tuttavia, il tasso variabile ha raggiunto il suo minimo storico segnando poco più di -0,30 e di conseguenza sono cresciute le richieste di questo tipo di mutuo”.
A Roma, l’importo medio di chi richiede un mutuo si attesta tra i 140 mila e i 300 mila Euro, la richiesta è un importo al 70-80% dell’intero valore dell’appartamento, con tendenza ad arrivare al 100%. Questo vuol dire che gli istituti di credito hanno allargato le proprie maglie?
“Non proprio. Le banche negli anni scorsi si erano irrigidite solo nel senso che avevano iniziato a verificare più seriamente le garanzie offerte dai debitori, fugando il pericolo di irregolarità. La novità, piuttosto, è che tanti istituti oggi concedono mutui al 100% dell’importo della compravendita. Se prima veniva erogato un prestito massimo dell’80% del valore di una casa, oggi viene concesso il residuo 20% a particolari condizioni e cioè con polizze assicurative sul credito o con formule fideiussorie che, di fatto, aumentano il tasso finito che indicizzerà il mutuo che il cliente pagherà. Ci sono invece due banche che concedono mutui oltre l’80% del valore dell’immobile, ma solo se il cliente dimostra di avere il saldo necessario alla conclusione dell’affare sul proprio conto, una sorta di tesoretto che in quel momento non vuole spendere, ma tenere da parte, che abbia inoltre una solidità reddituale e che l’immobile valga effettivamente di più del prezzo di compravendita. Sono in tanti ad avere questo profilo”.
Ma qual è, oggi, l’identikit del mutuatario e verso che tipo di mutui si orienterà?
L’identikit è piuttosto vario, ma la famiglia tradizionale costituisce ancora una buona fetta dei richiedenti: per la precisione il 65% di chi si rivolge al mediatore. Il 20% è costituito da genitori che investono sul futuro dei figli “regalando” loro la casa, il 15% da singoli compratori. Tra le famiglie, un 30% è rappresentato da giovani coppie, dato certamente in crescita rispetto al passato.
Volendo fare previsioni, è probabile che nel corso del 2017 rimanga forte il ricorso al mutuo a tasso fisso, cresceranno però anche le formule variabili. Anche nelle richieste del mutuo a tasso variabile, tuttavia, vanno per la maggiore i prodotti a rata costante, oppure quei pacchetti che consentono di passare al tasso fisso entro un certo arco temporale.
Tra le banche meglio posizionate in questo momento, infine, Montesi cita BNL per la strategia commerciale molto aggressiva, BPM per i prodotti concorrenziali, CheBanca! per la fluidità nel seguire le pratiche di mutuo.
“La scelta di affidarsi a un mediatore – conclude Montesi – è dettata soprattutto dalla possibilità di ottenere un controllo molto accurato delle pratiche in corso, un trattamento su misura e grande trasparenza in tutto il processo, con costi che vanno dallo 0,50 al 2% sul prestito accordato”.
