24 Giugno 2021
Il meteo a Roma

Real estate, ecco quanto la tassa sul mattone può essere pericolosa per le pensioni

Il presidente di Sorgente Sgr, Gualtiero Tamburini, delinea gli effetti collaterali di politiche fiscali restrittive per l'immobiliare. Una patrimoniale o il taglio alle detrazioni metterebbe in difficoltà gli enti previdenziali.

Mattone, tasse e casse previdenziali. C’è un filo rosso che lega questi tre temi e che rischia di mettere in gioco le pensioni del domani attraverso le politiche fiscali odierne. Anche se al momento ufficialmente il governo non ha in programma nuove imposte sul real estate, nei palazzi romani del potere circola voce che non si escludano nuove imposte sul mattone. Ma a quale prezzo? E con quali effetti per città grandi come Roma che oggi sono oggetto dell’attenzione degli investitori internazionali?

Radio Colonna lo ha chiesto a Gualtiero Tamburini, esperto di real estate e presidente della società di gestione immobiliare Sorgente sgr. Per lui l’ipotesi di nuove imposte sul mattone è un dejà vue sotto la spinta dell’Unione che chiede da tempo all’Italia di tassare i patrimoni immobiliari.

“E’ sempre la stessa storia. Ogni volta che si parla del problema della sostenibilità del debito pubblico italiano da Bruxelles propongono la solita terapia (che funziona al contrario) che dal lato degli incassi ha al primo posto la proposta di aumentare le tasse sugli immobili” spiega Tamburini che ricorda come anche nella storia italiana recente il tema non sia nuovo. “All’epoca del
governo Monti questa terapia fu seguita col risultato di un fortissimo aumento del gettito (gli immobili non possono scappare avvertiva già Luigi Einaudi) ma con effetti disastrosi per l’economia italiana – prosegue l’esperto -. La patrimoniale arrivò in un contesto di debolezza dell’immobiliare (come sarebbe anche oggi) e la cura da cavallo ebbe l’effetto di tagliare definitivamente le gambe al paziente (l’investimento immobiliare e con esso gli investimenti in costruzioni oltre all’economia nel complesso)”.

Secondo il presidente di Sorgente sgr, una nuova tassa sugli immobili avrebbe poi un effetto anche sugli investimenti esteri in Italia. “Naturalmente anche per gli investitori stranieri un aggravio dell’imposizione sugli immobili avrebbe un impatto negativo ma, meno di quello che determinerebbe sull’investitore italiano – riprende l’esperto -. Infatti, negli ultimi anni, il ritorno dell’investimento corporate, quello dei grandi investimenti immobiliari, è stato dovuto principalmente a investitori stranieri. Questi sono stati mossi da un’ottica di breve periodo, attratti dalla discesa delle quotazioni, e con l’obiettivo di uscire e rivendere guadagnando una plusvalenza”.

E se invece il governo optasse per una sforbiciata alle detrazioni sugli interessi passivi?

L’impressione è che l’effetto non sarebbe di gran lunga diverso da quello di una patrimoniale sul mattone. “La forte ripresa del numero di compravendite, registratasi dopo il tracollo del 2008/2009, si è basata sull’effetto “tappo” ai bisogni delle famiglie, un tappo che per diversi anni aveva bloccato il mercato; con la discesa dei tassi di interesse e l’accumularsi dei bisogni è iniziata la ripresa anche se questa non ha ancora consentito di recuperare i livelli ante crisi – spiega Tamburini -. La domanda quindi è tornata ma non è robusta, quindi, tagliare le detrazioni degli interessi sui mutui sarebbe una doccia fredda che rischierebbe, anche per l’effetto psicologico negativo, di causare di per se una ricaduta. La perdita di valore egli immobili degli italiani a causa della precedente crisi è stata, secondo alcune stime nell’ordine dei 1.000 miliardi di euro e questo spiega bene perché le famiglie hanno successivamente contratto i consumi, da anche il calo del pil che in poco tempo è sceso di circa il 10 per cento”.

Inoltre c’è un aspetto preoccupante che riguarda l’impatto delle politiche fiscali sul mattone sui conti delle casse previdenziali, Inps e sistema pensionistico. La questione è di primo piano perché con un effetto differito nel tempo peserà sugli assegni previdenziali di domani.

“Nel patrimonio delle Casse di previdenza, che, secondo le recenti stime Adepp, ha raggiunto la cifra di 85,3 miliardi di euro, gli immobili pesano per 19,4 miliardi di euro – puntualizza Tamburini -. Si noti che il valore della componente immobiliare, che dovrà calare secondo le indicazioni dei ministeri vigilanti, è già sceso per effetto di dismissioni e perdita di valore durante la crisi. Se si aumentasse il prelievo fiscale sugli immobili la conseguenza sarebbe una riduzione del valore parallela del loro valore e quindi, poiché il valore patrimoniale degli immobili costituisce la riserva che deve essere detenuta per far fronte al pagamento delle pensioni si pone il problema di reintegrare tale riserva il ché può avvenire solo aumentando i contributi degli iscritti…Viceversa la ricchezza accumulata potrebbe rivelarsi insufficiente per far fronte al pagamento delle pensioni future…”.

Lo scenario è decisamente a tinte fosche e si innesterebbe peraltro su un’economia in contrazione in cui, dato l’elevato livello di
disoccupazione e di evasione, il monte annuo di contributi versati rischia di assottigliarsi.
Ma allora quale può essere la strada per evitare gli effetti collaterali di politiche sugli immobili che rischiano di dar vita ad una spirale negativa?

“Circa metà degli investimenti fissi è costituito da costruzioni: infrastrutture ed edifici (il restante 50% da macchine e attrezzature). Il calo del 10% del PIL in seguito alla crisi del 2008/2009 è stato dovuto principalmente alla riduzione dell’investimento in costruzioni. La prima cosa è quindi di adottare politiche che stimolino questo tipo di investimenti – aggiunge Tamburini – Queste politiche possono essere compatibili con l’ambiente, anzi possono essere addirittura favorevoli all’ambiente. Ad esempio favorendo l’investimento brown field oppure il recupero e la ristrutturazione rispetto alle nuove costruzioni, senza parlare del tema manutenzioni”.

Il lavoro da fare, insomma di certo non manca.

“Inoltre, poiché l’investimento in costruzioni, storicamente, è dovuto per circa un terzo a investimenti pubblici, anche con limitate risorse pubbliche da mettere in circolo, sarebbe possibile stimolare un forte contributo proveniente da capitali privati sviluppando, come nelle migliori pratiche internazionali, il partenariato pubblico-privato come con il project financing” – ha precisato – Naturalmente una politica per l’investimento in immobili non può che basarsi su un mercato immobiliare dinamico e in salute, capace di rispondere ai bisogni attuali. Qui il discorso è particolarmente complesso dato che il modello dell’immobiliare tradizionale non corrisponde più ai nuovi bisogni”.

C’è bisogno quindi di visione per reinterpretare il real estate italiano: “ Occorre un diverso orientamento partendo dall’esistente – conclude il presidente di Sorgente sgr -. Alludo a temi come l’housing sociale, lo student housing, gli anziani, il turismo e alla necessità di mettere in campo nuovi attori dell’investimento che affianchino quelli tradizionali”. Il “palazzo” è insomma tutto da progettare per sostenere un’economia ancora molto debole e vulnerabile.

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