‘’Speravamo in un ridimensionamento delle aliquote e non ci aspettavamo la fine della cessione dei crediti, che è stata fondamentale allo sviluppo dell’edilizia post Covid. Non tutti hanno una capacità reddituale in grado di poter detrarre il beneficio fiscale, tantomeno molti condomini. E così a Roma la ristrutturazione degli edifici, quanto mai necessaria, subirà un rallentamento’’. Angelo Marinelli, ingegnere, a capo del gruppo CAM, leader nella rigenerazione urbana della Capitale, fa il punto sul settore dopo la decisione del governo di bloccare il ‘’cuore’’ degli incentivi legati all’ecobonus e sismabonus.
Lo incontriamo con un piglio gentile, ma altrettanto determinato, nella sede della CAM che si affaccia sul Tevere, in un edificio che non vuole emergere, ma piuttosto confondersi con un paesaggio sottoposto a vincolo paesaggistico. Vi operano stabilmente una cinquantina di addetti. Sono lo zoccolo duro del gruppo che copre tutto l’arco produttivo: dal bene da acquistare, alla costruzione, alla commercializzazione. ‘’Un processo faticoso – sottolinea Marinelli – un processo che costa per poter contare su un personale preparato, però ci permette di avere un ciclo completo e di avere tutta la filiera dell’immobiliare continuamente sotto osservazione, che diventa quanto mai importante durante situazioni critiche’’.
Lo stop alla cessione dei crediti si ripercuote infatti anche su una parte dell’attività del gruppo di Marinelli. ‘’Su Roma – afferma – abbiamo diverse iniziative rivolte alla rigenerazione urbana. Operiamo da anni in questo settore e abbiamo avuto nell’ultimo biennio un grosso impulso sulle vendite grazie alla possibilità offerta agli acquirenti delle nostre case antisismiche di poter cedere il beneficio fiscale e in sostanza di poter godere di uno sconto sul valore dell’appartamento.’’
‘’Col nuovo decreto – rileva Marinelli – il beneficio fiscale rimane, ma non essendo cedibile la maggior parte degli acquirenti di un alloggio potrebbero non trovarsi nella capacità fiscale per poterlo detrarre, oppure non potrebbero avere la capacità economica di poterlo anticipare. Speriamo in un emendamento che ripristini la cessione del credito almeno per i redditi più bassi.’’
Riguardo alle ripercussioni sull’efficientamento energetico, secondo Marinelli nell’immediato le abitazioni devono comunque già essere tenute a norme tecniche molto stringenti. ‘’Oggi stiamo realizzando case in classe energetica A – precisa – perché ce lo chiedeva il mercato quando gli incentivi riuscivano a bilanciare il maggior costo. Adesso venendo meno, vedremo se riusciremo a continuare a produrre sempre queste case molto performanti. Nel caso la norma prevede anche la classe b, case meno performanti, ma anche meno costose’’.
Secondo alcuni analisti del mercato immobiliare le cosiddette case ‘’belle’’ a Milano valgono il doppio di quelle di Roma, perché nella Capitale la qualità della vita e i servizi sono peggiori. Come protagonista romano del settore è d’accordo?
Milano e Roma sono due città ben diverse. Milano più piccola come estensione ha un reddito pro-capite più alto. Per contro Roma ha un patrimonio su alti livelli, ad esempio le case storiche, molto buono, ma inferiore in quantità rispetto a Milano. Ciò significa che la Capitale deve fare un salto di qualità per soddisfare il mercato internazionale, cominciando a ristrutturare case a un livello alto. Il turismo alberghiero ad alto livello si è già mosso con la realizzazione di Hotel a cinque stelle lusso, come ad esempio Bulgari nella centralissima piazza Augusto Imperatore. Milano si espande anche trascinata dagli eventi della moda e dalle fiere, Roma dovrebbe imitarla, anziché accontentarsi del ‘’passato’’. Purtroppo col blocco della cedibilità del credito la ristrutturazione degli alloggi romani perderà la spinta che necessita per recuperare il tempo perduto, dato che, in mancanza di incentivi, ci saranno molto meno acquirenti.
Oltre alla ristrutturazione di grandi edifici, iniziative immobiliari avveniristiche, come il Rettorato di Roma Tre, il vostro gruppo è impegnato anche nei parcheggi, che nella Capitale mancano e ciononostante c’è poca volontà ad aumentarli. Qual è il Vostro contributo?
Pensiamo di essere leader soprattutto in questo settore. In questi anni abbiamo realizzato 50 autorimesse in molti quartieri attraverso il Piano Urbano Parcheggi (PUP), che ha consentito oltre al recupero di aree degradate anche un incremento della fluidità del traffico, grazie agli oltre 10.000 posti macchina. Una parte è rimasta in nostra gestione per essere usufruita a rotazione dai cittadini, un’altra è stata venduta a terzi. In vista del Giubileo abbiamo in corso di realizzazione due importanti parcheggi. Il primo su Lungotevere Castello fra Castel Giubileo e il ‘’Palazzaccio’’ di Giustizia, il secondo a fianco del Vaticano, in piazza Risorgimento, che prevede anche un sottopassaggio pedonale.
Come si concilia la rigenerazione urbana con un decoro ‘’degradato’’? Che cosa impedisce un miglioramento della qualità della vita nella Capitale, tanto più con il Giubileo solo fra tre anni e l’ambizione di ospitare l’Expo 2030? Secondo il presidente della camera di commercio, Lorenzo Tagliavanti, troppi ‘’palazzi ‘’ non si passano la palla. E’d’accordo?
Per governare una grande città come Roma occorrono uomini capaci di affrontare di petto i problemi, altrimenti si va avanti nella normale gestione, come è avvenuto negli ultimi anni. Riconosco Francesco Rutelli, arrivato dopo tangentopoli, decisamente come miglior sindaco. Ma in questi anni la colpa dell’immobilismo non è tanto nelle capacità personali o meno dei sindaci che si sono succeduti, ma piuttosto della discontinuità amministrativa, dell’eccessivo ricambio dei funzionari nei posti apicali, nonché del generale dimagrimento del capitale umano a causa della mancanza di turn over dei pensionamenti nella pubblica amministrazione.
Sostenibilità, nuove generazioni, superbonus sono un mix che avete saputo tradurre in business e in un’ offerta con un taglio ‘’sociale’’ che ha avuto successo. Pensate di proseguire su questa strada?
Attualmente stiamo operando per avere omologazione in ESG (Enviromental Social Governance). Riguardo la sostenibilità ambientale con le case antisismiche realizziamo un prodotto di primissimo livello, mentre nel sociale veniamo incontro alle necessità abitative degli studenti che provengono da fuori Roma (circa 40.000), offrendo alloggi dotati di fibra ottica e di classe energetica A, che consente un importante risparmio.
Infine vi siete anche affacciati alla finanza…
Nel 2017 abbiamo avviato un programma di emissioni obbligazionarie per verificare un modo diverso di finanziare l’immobiliare, che è un settore che ha bisogno sempre di capitali importanti In passato li abbiamo reperiti solamente dal mondo bancario. Mentre nel 2017 abbiamo cercato un’alternativa e abbiamo fatto la prima emissione obbligazionaria che è durata 4 anni. Abbiamo completato la raccolta e restituito poi con gli interessi i capitali ricevuti dai risparmiatori, che hanno creduto in noi. Dal 2021 abbiamo in corso una nuova emissione. Ci ripromettiamo di avere un ‘’trac record’’ (una parabola positiva) negli anni per affermare sempre in maniera più solida le nostre obbligazioni, che riguardando tutte operazioni andate a buon fine, verranno accolte dal mercato in maniera più consistente. Fa parte della nostra mentalità avere una visione per diversificare i finanziamenti, che ci permettono di modulare la finanza all’intero ciclo dell’immobiliare che governiamo in casa.
